El certificado de antigüedad de la vivienda es un documento legal y oficial en el que se indica la fecha de finalización de la construcción de la vivienda, ya que, en muchas ocasiones, lo único que figura es la descripción del terreno donde se ha efectuado la construcción del edificio. Se trata de un documento redactado por un arquitecto o arquitecto técnico, en el que figura la fecha de fin de la obra de la vivienda, un certificado que puede servir para completar la escritura de la vivienda.

La necesidad del certificado de antigüedad de vivienda

Es un procedimiento necesario y obligatorio para la solicitud de diversos trámites, como la cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación de la vivienda, entre otros. El contexto legal de la solicitud del certificado de antigüedad de la vivienda viene regulado por el Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que quedaron aprobadas las normas y leyes complementarias al Reglamento para la Ejecución de la Ley Hipotecaria en materia de Inscripción en el Registro de la Propiedad de los Actos de Naturaleza Urbanística. Nos conviene conocer que no tenemos por qué realizar este trámite por nosotros mismos, sino que podemos autorizar a otra persona (un abogado, preferiblemente) para que realice la gestión en nuestro lugar.

El certificado de antigüedad de vivienda ante la Administración

Los certificados de antigüedad de la vivienda no incluyen aspectos relacionados con cuestiones como la habitabilidad o seguridad de la estructura del edificio. Por ello, no se considera necesario el visado colegial del sector de la arquitectura, el cual sí se necesita para otros trámites administrativos, ya que no existe una relación directa entre el trabajo profesional realizado por el arquitecto o arquitecto técnico y la posible afectación o el daño a la integridad y seguridad de las personas que habiten o puedan habitar la vivienda.

Otra de las utilidades que presenta este documento legal es, además de completar la documentación de la escritura de la vivienda, que certifica adecuada y oficialmente que esta no tiene vigente ningún expediente disciplinario, así como la antigüedad aproximada de la realización del proceso de edificación. Se trata de una información de mucha importancia para diversos procedimientos, como solicitudes, gestiones bancarias, etc. De este modo, estamos ante la posibilidad de escriturar nuestra vivienda incluyendo esta vez todas las mejoras que hayan sido efectuadas y puedan operar en nuestro propio provecho. Obtenemos, como consecuencia, un valor de tasación más elevado y alejamos, de esta forma, además, la posibilidad de derribos o sanciones urbanísticas.

El certificado que acredita la antiguedad de las construcciones nos permite justificar ante la Administración que nuestra vivienda o su obra de ampliación posee la antigüedad necesaria y requerida para que pueda ser regulada. Debe ir acompañada por una memoria realizada por un arquitecto y en la que se harán constar diversos elementos, como la descripción de los materiales usados, un reportaje fotográfico sobre la parcela y su edificación, un estudio detallado sobre la exacta ubicación de la vivienda y su entorno y diversa documentación que acredite su antigüedad.

La escritura de declaración de obra nueva es aquella que tiene por objeto describir la transformación operada en una finca consistente en construir sobre o por debajo de la misma una edificación, para trasladarla a los Libros registrales y así coordinar el Registro y la realidad extra-registral.

La normativa trata de distinta manera las declaraciones de obra nueva según sea:

– de obra antigua, es decir, aquella que por el tiempo transcurrido se ha consolidado. Puede ser conforme a la normativa vigente con su licencia y demás requisitos, o fuera de ordenación, por realizarse en su día sin licencia o sin ajustarse a ella y no cabe acción de restablecimiento de la legalidad urbanística. Las edificaciones en zonas especialmente protegidas no se consolidan y a lo sumo cabe utilización temporal de uso mediante licencia, así en zona Marítimo terrestre, zonas rurales especialmente protegidas o cascos históricos.

– De rehabilitación: consistente en actualizar un edificio construído pero que por el paso de los años se ha quedado obsoleto o inservible. Puede ser de simple remoción o con ampliación de obra.

– De obra nueva en sentido propio, es aquella que declara una obra reciente o que se está realizando. La necesidad de financiación de las obras hace que sea muy frecuente su realización al exigirlo las entidades financieras que suelen desembolsar parcialmente en función de certificaciones de obra.

Cuando se comete una infracción urbanística existe un plazo de tiempo para que la administración correspondiente incoe un expediente y lo notifique; en caso contrario la infracción prescribe.

El texto refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias, en el artículo 205 fija un plazo de prescripción de 4 años para las infracciones muy graves, 2 años para las graves y 1 año para las leves.

No prescribirá la acción de restablecimiento del orden jurídico perturbado, por el transcurso de los cuatro años referidos, respecto de los siguientes actos y usos:

Los de parcelación en suelo rústico protegido o comprendido en un Espacio Natural Protegido.

Los de construcción, edificación o uso del suelo y subsuelo, cuando hayan sido ejecutados o realizados:

Sin licencia urbanística y, en su caso, calificación territorial previa o contraviniendo las determinaciones de ellas, cuando una y otra sean preceptivas, sobre cualquiera de las categorías de suelo rústico establecidas en el apartado a) del artículo 55 de este Texto Refundido.

En dominio público o en las zonas de protección o servidumbre del mismo.

Afectando a bienes catalogados o declarados de interés cultural en los términos de la legislación sobre el Patrimonio Histórico.

Los que afecten a viales, espacios libres o zonas verdes públicas.

Los que afecten a áreas no edificables privadas, que sean computables a efectos de la capacidad alojativa de los centros turísticos.