Un certificado negativo puede significar muchas cosas. No deberíamos tener un certificado negativo salvo que estemos modificando una finca sin referencia catastral, por ejemplo una calle.

Cuando "invadimos" una calle o dejamos un espacio entre nuestra construcción y la línea catastral de calle, el certificado sale negativo. Catastro no admite ni solapamientos "ni espacios sin tributar" en la cartografía, pero tampoco permite modificar un espacio sin referencia catastral. Así que en estos casos el certificado será siempre negativo. No es un problema, pues el Registro notificará al Ayuntamiento para que valide el fichero GML con la alineación señalada. Si la alineación es correcta el Ayuntamiento puede modificar la calle en Catastro y validarnos el fichero GML. Si el Ayuntamiento no admite nuestra modificación será cuando tendremos que ver si se ha respetado la alineación de  la calle en el vallado.

Salvo este caso o similar, no existen más motivos para que un certificado sea negativo. Un certificado negativo puede significar que hemos invadido a un colindante y no lo hemos corregido, que dejamos huecos sin tributar, que el fichero está mal hecho, mal georrefenciado o faltan datos.

Desde mi punto de vista, y al contrario de la opción generalizada hasta el momento, el certificado de validación gráfica o descripción gráfica alternativa debe ser casi siempre un documento positivo.  Primero porque un documento negativo no puede inscribirse, así que finalmente tendrá que ser positivo y segundo porque los motivos para que un certificado sea negativo pueden ser varios mientras que para que un certificado sea positivo solo hay una causa, como dice catastro: "La descripción gráfica alternativa respeta las condiciones técnicas para su inclusión en el catastro". Nosotros somos técnicos, no juristas, y nuestro trabajo es que el fichero GML cumpla con las condiciones técnicas exigidas por la D.G. de Catastro. Esto no significa que el GML represente el límite real de la finca, ni que el titular posea el derecho sobre ella, ni ninguna otra cosa que no sea que técnicamente el fichero GML es válido para su integración en catastro. Ahora bien, si para que pueda ser válido, con la configuración señalada por quien dice ser el propietario de la finca,  ha sido necesario modificar un camino o una calle, entonces notifíquese al ayuntamiento para que pueda dar el visto bueno, si se ha modificado una zona de influencia de un río, comuníquese a la Confederación correspondiente para que pueda alegar, si se modifica a un vecino colindante entonces notifíquele para que pueda alegar. Si todos ellos están conformes, entonces ese certificado positivo será inscribible. Si alguno de ellos no está conforme y puede justificar otra configuración geométrica entonces el certificado, aunque sea positivo, no será inscribible. El certificado positivo sólo indica que si no hay oposición de los colindantes afectados la D.G. de Catastro puede modificar su cartografía para incluir esta descripción.

La Ley 13/2015, de 24 de junio, de reforma de la Ley Hipotecaria y del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, ha establecido un sistema de coordinación entre el Catastro Inmobiliario y el Registro de la Propiedad, para que éste incorpore la representación gráfica georreferenciada de las fincas registrales, utilizando como base la cartografía catastral. Con ello se persigue dar mayor seguridad a los datos de ubicación, delimitación y superficie de las fincas registrales que son objeto del tráfico jurídico.

La Dirección General del Catastro y la Dirección General de los Registros y del Notariado han aprobado una resolución conjunta por la que se regulan los requisitos técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y los Registros de la Propiedad. La resolución desarrolla la mencionada Ley 13/2015, que entró en vigor el pasado 1 de noviembre 

Desde el 1 de noviembre de 2015, fecha de entrada en vigor de la Ley 13/2015, la descripción de las fincas en el Registro de la Propiedad puede venir acompañada de la representación gráfica georreferenciada de la parcela, de acuerdo con la información que suministrará el Catastro (información basada en el formato europeo INSPIRE de parcela catastral). Anteriormente, en la mayoría de los casos las fincas se describían únicamente de manera literal. Al añadir la representación gráfica catastral, se podrá identificar sobre plano la situación, forma y superficie de la finca.

El ciudadano podrá solicitar voluntariamente la incorporación en el Registro, de la representación gráfica catastral con ocasión de, por ejemplo, una compraventa, o en cualquier momento, sin necesidad de esperar a la inscripción de un nuevo acto. No obstante, en el caso de operaciones que supongan una reordenación de los terrenos tales como segregaciones, agrupaciones o reparcelaciones así como en la inmatriculación de fincas en el Registro de la Propiedad será necesaria la representación gráfica para realizar la inscripción.

En el caso de no estar de acuerdo con la representación gráfica catastral se prevé un mecanismo para aportar una representación gráfica alternativa, la cual una vez inscrita en el Registro de la Propiedad podrá dar lugar a la oportuna rectificación o actualización de los datos del Catastro.

Más allá de los servicios telemáticos de intercambio de información entre el Catastro y el Registro de la Propiedad, los notarios, los técnicos competentes y los ciudadanos disponen de los servicios informáticos en la Sede Electrónica del Catastro precisos para la obtención de la información catastral o para la elaboración de la representación grafica georreferenciada sobre la información catastral.

Consulta a los datos catastrales de un inmueble (acceso libre, excepto para los datos de titularidad y valor, que requieren autenticación como titular catastral).

Obtención de la certificación catastral descriptiva y gráfica, con coordenadas georreferenciadas de los vértices de la parcela (requiere autenticación como titular catastral).

Obtención de la información georreferenciada de los límites de la parcela catastral (acceso libre).

Obtención de la información georreferenciada de todas las edificaciones y otros elementos interiores de la parcela (acceso libre).

Comprobación de la vigencia gráfica de las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas (acceso con el CSV de la certificación).

Validación técnica de la representación gráfica georreferenciada alternativa (requiere autenticación).

La coordinación es clave para incrementar la seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario, ya que una vez incorporada la representación gráfica catastral se presumirán ciertos a todos los efectos legales los datos de delimitación, ubicación y superficie de la representación gráfica de la finca inscrita. En la publicidad que otorgue el Registro de la Propiedad se indicará si la finca está coordinada con el Catastro y en qué fecha.

Por otro lado, la colaboración con los fedatarios públicos supondrá una simplificación de cargas administrativas, ya que el ciudadano no tendrá que presentar declaraciones catastrales en aquellos casos en que los datos hayan sido comunicados al Catastro por el Registro de la Propiedad. El suministro de información se realizará telemáticamente a través de servicios web entre la Sede Electrónica del Catastro y la del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España.

Inicialmente el proceso para poder segregar una finca es bastante claro, aunque hay excepción y casos singulares, a veces más que casos comunes.

El procedimiento sería: Primero si está de acuerdo con catastro, es decir la geometría de la finca es correcta en el catastro, nos encarga que realicemos una división de la parcela de forma que las fincas resultantes cumplan una serie de requisitos como pueden ser metros mínimos, partes iguales, metros de fachada, los patios como medianera,... Con esas condiciones nosotros dibujamos tantas fincas como usted necesite a partir de la finca matriz. Las fincas resultantes deben cumplir lo que la normativa urbanística municipal señale, por eso con el plano proporcionado se pide licencia de segregación en el ayuntamiento o consejería de agricultura si es rústica, puede que el ayuntamiento le solicite el trabajo visado por Colegio Oficial de Ingenieros o no. Una vez concedida la licencia para segregar la finca, generamos los fichero GML de las parcelas resultantes. COn esta documentación acude a un notario donde el titular expresa su voluntad de segregar la finca conforme al trabajo técnico que se presenta. El notario comprueba los GML y demás documentación, incluida la licencia de segregación, si está correcto lo envía al registro de la propiedad, si no está afectada por cargas (hipoteca o similar) el registrador autoriza la división de la finca, en caso contrario el acreedor, banco o similar debe autorizar. Con la autorización del registro se envía notificación a catastro quien divide la finca según el GML.

Este es el proceso lógico, pero hemos observado casos en los que se ha segregado sin licencia municipal pues estrictamente no es necesario para segregar una finca solo en catastro. Este procedimiento, expuesto a que catastro no quiera realizarlo por carecer de lógica, dividir una parcela en dos sin cambio de titularidad, o por cualquier otro motivo no es el deseable pues puede resultar en parcelas por debajo de la unidad minima urbanística que más tarde no puedan obtener las correspondientes licencias de construcción.

En caso de fincas rústicas, hay excepciones en caso de fincas destinadas exclusivamente a nave, o conversión de secano a regadío, ..