Quien no se ha preguntado ¿Cuánto mide en realidad mi finca?

Cuando nos piden un GML, ello lleva integrada una serie de documentación tanto o más importante que el propio GML para poder actualizar una finca por parte del Registrador de la Propiedad, ya sea para una inmatriculación, segregación, modificación de superficies… En la documentación que aportamos, incluimos el INFORME DE VALIDACIÓN GRÁFICA que obtendremos de la Sede Electrónica del Catastro pero, ¿cuál es la finalidad de este informe?, nos puede dar un resultado Positivo o Negativo, ¿qué importancia tiene su resultado? Voy a intentar dar mi opinión al respecto y dejar abierto el debate para quien le interese aportar más información u opiniones totalmente válidas. Una vez hemos creado el archivo gráfico en formato GML, entraremos en la Sede Electrónica del Catastro, y pulsaremos en Validación Grafica Alternativa. Introducimos los datos correspondientes y cargamos los archivos GML de todas las parcelas que se vean afectadas en el proceso de rectificación de linderos Notarial/Registral, y se genera el Informe. Supongamos que el resultado es NEGATIVO, en la mayoría de los casos, podéis pensar, pues no estoy de acuerdo. Si únicamente introducimos el GML de la parcela la cual le hemos modificado los lindes, (mediante levantamiento topográfico o directamente sobre una ortofoto, este es otro debate…), evidentemente que el resultado será Negativo, la nueva parcela no encaja en la parcela inicial del catastro, las líneas no coinciden. En cambio si hemos cargado los GMLs de la parcela de nuestro cliente mas las parcelas colindantes que se ven afectadas, y los archivos se han creado correctamente, el Informe de Validación Gráfica será POSITIVO. Únicamente nos daría negativo si tenemos una carretera como colindante ya que el Catastro no nos permitirá modificar esos lindes, y dependiendo del trato que el Catastro haya dado a esa carretera, ya que en algún caso que me he encontrado, también me ha dado positivo. Concluyendo, desde mi punto de vista, la finalidad del Informe de Validación Gráfica Catastral, es “validar”, como dicen su propio título, que los GMLs de todas las parcelas afectadas, están bien generados para que sean absorbidos por el programa informático del catastro una vez esta resuelto el expediente notarial/registral que se esté llevando a cabo, con la consecuente notificación de colindantes si es necesario por parte del Notario/Registrador. Si estos GMLs que entregamos al registrador, no respetan la delimitación de la finca matriz o del perímetro del conjunto de las fincas aportadas que resulta de la cartografía catastral vigente o no cumple los requisitos técnicos que permiten su incorporación al Catastro, cuando se envíen al catastro, como los van a aceptar si no cumplen. (Según tengo entendido, todavía no existe una comunicación directa con el Catastro para enviar el expediente Registral resuelto con los GMLs que hemos creado los técnicos competentes), Ajustes de privacidad Únicamente quisiera añadir el texto del propio Informe: POSITIVO: La representación gráfica objeto de este informe, respeta la delimitación de la finca matriz o el perímetro del conjunto de fincas aportadas que resulta de la cartografía catastral vigente y reúne los requisitos técnicos necesarios que permiten su incorporación al Catastro, conforme a las normas dictadas en desarrollo del artículo 10.6 de la Ley Hipotecaria y el artículo 36.2 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. No obstante, el resultado positivo de este informe no supone que las operaciones jurídicas que dan lugar a la nueva configuración de las parcelas se ajusten a la legalidad vigente o dispongan de las autorizaciones necesarias de la administración o autoridad pública correspondiente. NEGATIVO: La representación gráfica objeto de este informe, no respeta la delimitación de la finca matriz o del perímetro del conjunto de las fincas aportadas que resulta de la cartografía catastral vigente o no cumple los requisitos técnicos que permiten su incorporación al Catastro, conforme las normas dictadas en el desarrollo del artículo 10.6 de la Ley Hipotecaria y el artículo 36.2 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.

Una hijuela es un término legal que se utiliza para referirse a una porción de bienes o propiedades que se asigna a un heredero como parte de una herencia. Es utilizado en el ámbito de la sucesión testamentaria, donde el testador designa en su testamento qué bienes o propiedades serán asignadas a cada heredero. La hijuela puede incluir tanto bienes muebles como inmuebles, y su asignación puede estar sujeta a condiciones específicas establecidas por el testador. Es importante que el testamento en el que se establece la hijuela cumpla con los requisitos legales para que tenga validez y pueda ser ejecutado. Para legalizar una hijuela, es recomendable buscar asesoramiento legal de un abogado especializado en derecho sucesorio. El abogado podrá guiarle a través del proceso legal necesario para formalizar y registrar la hijuela, asegurándose de que se cumplan todos los requisitos legales correspondientes. Cabe mencionar que los trámites y requisitos para la legalización de una hijuela se realizaría en una notaría

Vamos a explicar como se tramita la medición georreferenciada realizada con nuestros técnicos de www.medicionesterrenos.es Esta tramitación la puedes realizar desde tu propia casa, a través de Internet. Sólo necesitarás un navegador, y tener en el dispositivo desde el que navegas algún sistema de identificación digital oficial, como el DNI electrónico, el certificado digital o el sistema Cl@ve . Luego, solo tienes que dar los pasos que te vamos a decir. Cuando se le ha entregado toda la documentación realizada por nuestros técnicos debe de dirigirse a la sede del catastro.

Medir un terreno para su registro catastral es un tema muy delicado, pues se trata de delimitar correctamente la finca para toda la vida. Para conseguir una garantía jurídica deben coincidir los datos del Catastro y los del Registro de la propiedad, es decir, deben estar coordinados, cosa que no siempre pasa. En caso de no coincidencia, para descubrir cuál es el organismo que tiene el error, debemos medir la finca. Qué fácil sería todo si cada finca no lindase con ninguna otra, es decir, que su modificación no afectase a otros vecinos. Pero la realidad no es esa, cada parcela, cada finca, cada terreno, linda con un camino, con otra parcela, con un arroyo, etc. Por eso es muy importante que todas las partes implicadas en la medición de la finca estén de acuerdo, de lo contrario podríamos entrar en litigios por discrepancias en la medición. El propietario dice una cosa, el vecino dice otra, y mientas tanto la casa sin barrer. ¿Cómo agilizamos los trámites en Catastro? A través de un acta de deslinde. Se queda con el propietario de la finca y los vecinos y se firma el acta. De esta manera, cuando se presentan todos los documentos ante la administración, al estar todos de acuerdo, se tramita todo muy rápido. Muchas personas sienten desconfianza porque piensan que la medición de la finca de su vecino va a afectar a la superficie de la suya, pero corregir los errores que pueda haber en las delimitaciones catastrales existentes, provocados por desplazamientos en la cartografía o por una mala interpretación de la descripción literal al dibujar la finca años atrás, beneficia a todas las partes implicadas. Una vez que todos entienden estos hechos, la medición de la finca se realiza sin incidentes.

Vamos a explicarte cómo saber el valor de referencia de Catastro de una casa o un piso , de forma que puedas saber lo que cuesta realmente según la administración pública. Este es un nuevo indicador que ha entrado en vigor el 1 de enero del 2022, diferente del valor catastral, y que a partir de ahora es el que constituye la base imponible de impuestos de un piso, como el de Transmisiones Patrimoniales y el de Sucesiones y Donaciones, y que afectará al cálculo del Impuesto del Patrimonio. A efectos legales, la administración asume que el valor de mercado de un piso será su valor de referencia de Catastro , y por lo tanto es importante que hagas esta consulta tanto antes de comprar como de vender un piso, ya que puede servirte como una importante referencia. Si el valor de mercado de un piso es diferente, ahora tendrá que ser el contribuyente el que tenga que demostrarlo. Este nuevo indicador lo vas a poder saber desde tu propia casa, a través de Internet. Sólo necesitarás un navegador, y tener en el dispositivo desde el que navegas algún sistema de identificación digital oficial, como el DNI electrónico, el certificado digital o el sistema Cl@ve . Luego, solo tienes que dar los pasos que te vamos a decir. Cómo mirar el valor de referencia de Catastro de un piso

Nuevo valor de referencia catastral: ¿cómo es y funciona? El Nuevo valor de referencia catastral es un nuevo indicador que entrará en vigor en el 2022 para determinar los impuestos que se deben pagar en la adquisición de activos e inmuebles y viviendas. ¿Qué es el Nuevo valor de referencia catastral? Este 2021, en concreto, el pasado mes de julio el Gobierno aprobó una Ley de Medidas de Prevención y Lucha contra el Frade que incluye un nuevo valor de referencia que entrará en vigor el 1 de enero de 2022. El objetivo de la aprobación de este indicador por parte del Ministerio de Hacienda y Función Pública es trasladar la carga a los compradores y evitar fraudes a la hora de pagar impuestos. Este valor de referencia catastral se va a imponer el año que viene y no tiene efecto retroactivo. Es decir, sólo va a afectar a los inmuebles comprados a partir del 2022. Este nuevo valor va a afectar a la hora de pagar la base imponible de dos impuestos, el ITP (Transmisiones Patrimoniales) y Actos Jurídicos Documentados o AJD y el ISD o (Impuesto de Sucesiones y Donaciones). Nota: en adelante serán ITP; ISD y AJD. El cálculo de estos gravámenes no va afectar a las viviendas compradas antes de 2022, pero sí a las que se adquieran a partir de enero del próximo año. Tal y como indica el portal de la Dirección General del Catastro este indicador se define así: Es el determinado por el Catastro como resultado del análisis de los precios de todas las compraventas de inmuebles que se realizan ante fedatario público, en función de los datos de cada inmueble, obrantes en el Catastro Inmobiliario. El valor de referencia de un inmueble es una de las características económicas de su descripción catastral. ¿Cómo funcionará este Nuevo valor de referencia catastral? El cálculo de este valor de referencia se hará cada año de forma simultánea en todos los municipios y se podrá conocer de forma permanente en la Sede Electrónica del Catastro. Este indicador no estará protegido y servirá de base imponible a los Impuestos mencionados anteriormente que son ITP, ISD y AJD. Es decir, sobre Actos Jurídicos Documentados, Transmisiones Patrimoniales y Sucesiones y Donaciones. La determinación de los valores de referencia de los inmuebles pretende que la base imponible de los impuestos ISD e ITP cambien al valor real como base en estos gravámenes. Este nuevo indicador no puede superar nunca al precio de valor del mercado de la vivienda . Para ello, este indicador será calculado mediante una media del precio de los pisos situados en unas zonas de un mismo municipio. Estas zonas no tienen que coincidir con un barrio o distrito y la información para su cálculo se sacará de los datos de todas las compra-ventas realizadas ante notario o inscritas en el Registro de la Propiedad. Por otro lado, será la Dirección General del Catastro la encargado de determinar este indicador que, ¡ojo!, es distinto al valor catastral. Hay que tener en cuenta que el valor catastral sí afecta a la hora de pagar impuestos como el IBI o el IRPF en la declaración de la renta. ¿Qué supone este valor para los consumidores y compradores? Una vez hemos explicado la teoría y el funcionamiento de este indicador es hora de entenderlo y explicar cómo puede afectar a los compradores de un inmueble. El cambio importante a partir del año que viene es entender que este indicador pretende cambiar la base imponible de los impuestos ISD, AJD e ITP por este indicador. Es decir, antiguamente era el contribuyente el encargado de declarar el bien del valor mediante una serie de normas establecidas para determinar el cálculo del valor de mercado de un inmueble. Por ejemplo, antes se pagaba por el valor de compra de una vivienda. A partir de ahora ya no va a ser así. Una de las razones es que antiguamente se escrituraba una parte del precio y otra se pagaba en dinero negro. (Si quieres saber cómo calcular el valor de tu casa , te recomendamos que leas este enlace). Para evitar este problema de cálculo real de Hacienda se establece este valor teórico. Hay que tener en cuenta que este nuevo indicador puede ser un inconveniente para aquellos casos que dicho referente sea superior a valor real de mercado de un inmueble. Sin embargo, el Catastro en su página web afirma lo siguiente: “El valor de referencia no superará el valor de mercado. Para ello, se aplicará un factor de minoración en su determinación”. En otras palabras, su uso como base imponible no implica un aumento de la tributación. Eso no significa que si el valor declarado, el precio o la contraprestación pagada son superiores al valor de referencia del inmueble, se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes. Así, el valor de referencia del inmueble será la base mínima de tributación en estos impuestos. ¿Cómo se pueden consultar estos valores? Estarán disponibles en la Sede Electrónica del Catastro a partir del 1 de enero del próximo año. Se pueden consultar mediante el procedimiento para su determinación en la Sede. En dicha Sede, los titulares catastrales también podrán conocer los elementos que se han aplicado en la determinación individualizada del valor de referencia de sus inmuebles. Además, los valores de referencia serán facilitados a través de la Línea Directa del Catastro (91 387 45 50 y 902 37 36 35) donde se puede llamar para pedir cita y consulta sobre dichos valores. ¿Qué hacer si no se estás de acuerdo con el valor de tu inmueble? Se puede impugnar frente a la Administración tributaria correspondiente por parte del sujeto pasivo, es decir, el que adquiere la vivienda sólo cuando tenga efecto fiscal y este valor actúe sobre la base imponible del ITP, AJD e ISP. Si esto sucede el titular catastral puede presentar recurso con ocasión de las rectificaciones de sus autoliquidaciones o de la presentación de recursos contra las liquidaciones que en su caso se practiquen. Es decir, se puede recurrir siempre que Hacienda use dicho valor y se cumplan las condiciones anteriormente comentadas. Esperamos haberos aclarado en qué consiste este Nuevo valor de referencia catastral y, sobre todo, que lo hayáis entendido, ya que puede ser un poco difícil de entender. En caso de duda o consulta, os invitamos a que os pongáis en contacto con nosotros en caso de que estéis interesados en comprar y no sepáis cómo funciona. Finalmente, si os ha gustado este artículo os pedimos que lo compartáis con vuestros contactos o en redes sociales, también nos podéis dejar un comentario si lo deseáis. Además, os recordamos que en nuestro blog inmobiliario podéis encontrar las noticias más interesantes y actualizadas del sector.

Ya está plenamente operativo el nuevo valor de referencia de Catastro . Desde el pasado 1 de enero, con la llegada de 2022, este valor es la base imponible de impuestos tan importantes como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD) . Es decir, es la clave para determinar cuántos tributos hay que pagar por la compra, la herencia o la donación de una vivienda usada. Para entender bien cómo afecta al contribuyente y cuál es su impacto, repasamos de forma práctica en qué consiste la modificación de la mano del despacho de abogados Ático Jurídico: ¿Qué ha cambiado exactamente? La Ley 11/2021 de medidas de prevención y lucha contra el fraude , aprobada en julio de 2021, incluía una modificación de la base imponible del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y del de Sucesiones y Donaciones (ISyD): ha dejado de ser el ‘valor real’ que tantos quebraderos de cabeza ha generado a Hacienda en los últimos tiempos y ahora es el ‘valor de mercado’, que vendrá determinado por el valor de referencia de Catastro. Para el abogado José María Salcedo, socio de Ático Jurídico , este cambio viene acompañado de un giro radical en las reglas del juego que perjudica a los contribuyentes. Hasta ahora, era el fisco el encargado de impugnar si pensaba que el valor de escritura no se correspondía con el valor real de un inmueble, mientras que ahora serán los contribuyentes los que deberán demostrar lo contrario, por lo que recae en ellos la carga de la prueba. ¿Por qué valor hay que declarar? A pesar de que la normativa de lucha contra el fraude fiscal entró en vigor el pasado 11 de julio, el nuevo valor de referencia de Catastro es efectivo desde el 1 de enero. Es decir, los contribuyentes que hayan comprado, donado o heredado un inmueble entre el 11 de julio y el 31 de diciembre de 2021 deben tributar por el valor de mercado del inmueble o por el de escritura , si éste fuera superior. En el caso de que la Administración no esté de acuerdo con dicho valor, deberá iniciar una comprobación de valores. En el caso de los inmuebles adquiridos desde el 1 de enero, los contribuyentes deben declarar conforme al valor de referencia de Catastro, ya que se presume que es el de mercado, independientemente del valor por el que se escriture. No obstante, si el valor de escritura es superior al valor de referencia, éste será la base imponible de los impuestos que se aplican según el caso (ITP para compra de viviendas usadas o ISyD para herencias y donaciones). ¿Qué sucede si el inmueble no tiene valor de referencia? En caso de que el inmueble no tenga valor de referencia, los contribuyentes solo están obligados a tributar por el “valor de mercado” , que bien podría coincidir con el valor de escritura. Dicho de otro modo: el contribuyente debe tributar en el ITP y en el ISyD por el valor de mercado y para ello puede basarse en el valor de escritura. Y será Hacienda la que debe demostrar que el valor escriturado no se corresponde con el valor de mercado si no está de acuerdo con lo que ha declarado el contribuyente. ¿En qué casos habrá comprobaciones de valores? Las comprobaciones de valores seguirán siendo necesarias para determinar el valor de aquellos inmuebles que no tengan asignado un valor de referencia de Catastro . En dichos casos, como mencionábamos unas líneas más arriba, los contribuyentes estarán obligados a tributar por el valor de mercado y, como se trata de un concepto jurídico indeterminado, la Administración deberá iniciar una comprobación de valores si no está de acuerdo con el valor declarado, según los métodos contemplados en el artículo 57.1 de la Ley General Tributaria. Por tanto, seguirán existiendo comprobaciones similares a las que se venían haciendo y que han anulado los tribunales de forma masiva en los últimos tiempos, advierte José María Salcedo. ¿Qué sucede si se tributa por debajo del valor de referencia de Catastro? Si un contribuyente tributa por debajo del valor de referencia que tiene asignado el inmueble estará incumpliendo la ley y previsiblemente la Administración iniciará un procedimiento para regularizar la situación del contribuyente y obligarle a tributar por el valor de referencia de Catastro. Salcedo considera que tampoco es descartable que Hacienda pueda iniciar también un expediente sancionador contribuyente, al tributar por debajo de lo que dicta la normativa. No obstante, la liquidación podrá ser recurrida. ¿Cómo se recurre el valor de referencia de Catastro? La ley contempla dos formas se impugnar el valor de referencia de Catastro: La primera consistiría en tributar conforme al valor de referencia de Catastro y en solicitar después la rectificación de la autoliquidación presentada, y la devolución de ingresos indebidos. La segunda consistiría en tributar por el valor de escritura (inferior al valor de referencia de Catastro) y recurrir posteriormente la liquidación que le notifique la Administración. No obstante, dicha liquidación vendría acompañada de intereses de demora y el contribuyente se arriesga a ser sancionado. Conviene recordar que en cualquier caso el contribuyente es quien debe demostrar y acreditar que el valor de referencia de Catastro no se corresponde con el de mercado de su inmueble. ¿Cómo se demuestra que el valor de referencia de Catastro no se corresponde con el valor de mercado de un inmueble? Para acreditar que el nuevo valor de referencia no se corresponde con el valor de mercado de un inmueble, el contribuyente puede utilizar cualquier medio de prueba admisible en Derecho. José María Salcedo aconseja aportar tasaciones del inmueble , aunque ello conlleva un coste; o hacer fotografías del inmueble y aportar un acta notarial que justifique el estado real del inmueble. También es posible aportar otras pruebas, aunque habrá que esperar a que haya jurisprudencia que permita identificar cuáles son válidas para desvirtuar el valor de referencia. 

En la noticia que redactamos hoy en www.medicionesterrenos.es , queremos aclararos para que sirve exactamente un estudio topográfico. Es costumbre el pensar que un estudio topográfico sólo sirve para medir un terreno o replantear una obra y que para poco más nos podéis contratar. Pero la realidad es otra; os dejamos aquí una pequeñísima lista con las peticiones más frecuentes que se le suelen demandar a un topógrafo: Puede que alguna vez hayáis contratado los servicios profesionales de un Topógrafo para la medición de vuestra finca Para resolver problemas de linderos con nuestros vecinos mediante la elaboración de un informe pericial. Al comprar un solar o finca rústica, asegurar la concordancia entre lo que se compra, y lo que existe realmente sobre el terreno, para así comprobar las posibles deficiencias registrales y catastrales que existan. En caso de litigios entre particulares o con la administración, en casos de determinación de linderos, expropiaciones, etc. Realización de deslindes, medición de fincas, parcelaciones, agrupaciones y segregaciones parcelarias. Realización de cartografía para catastro. Registro de la propiedad, notariado, ayuntamientos, ordenación del territorio, urbanismo, sistemas de información geográfica, recursos naturales y medio ambiente. Proyectos de solicitud de licencias de apertura o actividad Emisión de certificados de eficiencia energética de edificios Realización de tasaciones y valoraciones de fincas urbanas y rústicas. Emisión de certificados de reconocimiento de antigüedad de edificaciones, así como certificados relacionados con los metros cuadrados de ocupación en planta, metros cuadrados construidos y número de plantas. 

La Ley Hipotecaria y el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, tras su reforma por la Ley 13/2015, de 24 de junio , establecen un sistema de coordinación entre el Catastro Inmobiliario y el Registro de la Propiedad, para que éste incorpore la descripción gráfica georreferenciada de las fincas registrales, utilizando como base la cartografía catastral . Con ello se persigue dar mayor seguridad a los datos de ubicación, delimitación y superficie de las fincas registrales que son objeto del tráfico jurídico. Los requisitos técnicos para el intercambio de información y una mejor coordinación entre el Catastro y los Registros de la Propiedad se han desarrollado mediante la Resolución conjunta de las Direcciones Generales del Catastro y de los Registros y del Notariado , que entró en vigor el 1 de noviembre de 2015. Desde esta fecha, coincidente con la entrada en vigor de la reforma legal, la descripción de las fincas en el Registro de la Propiedad podrá venir acompañada de la representación gráfica georreferenciada de la parcela, de acuerdo con la información que suministrará el Catastro, basada en el formato europeo INSPIRE de parcela catastral . Con ello se permite identificar sobre plano la situación, forma y superficie de la finca registral , superándose la situación anterior en que la mayoría de las fincas registrales se describían únicamente de manera literal. El ciudadano puede solicitar voluntariamente la incorporación en el Registro de la representación gráfica catastral tanto con ocasión, por ejemplo, de una compraventa, como en cualquier momento, sin necesidad de esperar a la inscripción de un nuevo acto. Será, en cambio, necesaria la representación gráfica para realizar la inscripción de operaciones que supongan una reordenación de los terrenos, tales como segregaciones, agrupaciones o reparcelaciones así como en la inmatriculación de fincas. Cuando no se estuviera de acuerdo con la representación gráfica catastral se puede aportar una representación gráfica alternativa , la cual, una vez inscrita en el Registro de la Propiedad, podrá dar lugar a la oportuna rectificación en el Catastro Inmobiliario. Esta coordinación es clave para incrementar la seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario ya que, una vez incorporada la información catastral, se presumirán ciertos a todos los efectos legales los datos de delimitación, ubicación y superficie de la representación gráfica de la parcela inscrita. En la publicidad que otorgue el Registro de la Propiedad se indicará si la finca está coordinada con el Catastro y en qué fecha. Supone, además, una reducción de cargas administrativas, dado que el ciudadano no tendrá que declarar ante el Catastro las alteraciones comunicadas por el Registro de la Propiedad. En una apuesta por la Administración digital, el suministro de información se realizará de forma continua entre la Sede Electrónica del Catastro y la del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España. Además, los ciudadanos y técnicos competentes disponen también de los servicios informáticos precisos para la obtención de la información catastral o para la elaboración y validación de la representación grafica georreferenciada alternativa.