Georreferenciar una parcela es aquella técnica que permite ubicarla en el espacio de manera unívoca; es decir le confiere una localización geográfica única, definida por unas coordenadas geográficas en un sistema determinado. Dichas coordenadas permiten volver a marcar en el terreno los límites de la parcela.

En teoría es posible, pero la base de representación gráfica de las fincas registrales es la cartografía catastral y por lo tanto las coordenadas siempre se deben obtener de ella y no de otro sistema aunque teóricamente pudiera ser más preciso.

Si se georreferencia sin considerar la cartografía catastral es probable que el informe de validación gráfica salga negativo. La Resolución de 26 de octubre de 2015, conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro(BOE del 30 de octubre) al describir los requisitos que ha de cumplir la descripción técnica y la representación gráfica alternativa de las fincas que se aporte al Registro de la Propiedad, determina que si se realiza un levantamiento topográfico que ponga de manifiesto que la cartografía catastral presenta un desplazamiento o giro, la representación gráfica resultante se deberá apoyar en la cartografía catastral existente respetando las distancias relativas.

El técnico hará constar en su informe la magnitud y dirección del desplazamiento o giro observados, consignando los parámetros que permitan realizar la transformación. Para ello, se precisa disponer de las coordenadas de los mismos tres puntos en la medición realizada y en la cartografía catastral.

Los parámetros de transformación requeridos (AX, BX, CX, AY, BY, CY) se obtienen resolviendo el siguiente sistema de ecuaciones:

X’1=AX*X1+BX*Y1+CX Y’1=AY*X1+BY*Y1+CY

X’2=AX*X2+BX*Y2+CX Y’2=AY*X2+BY*Y2+CY

X’3=AX*X3+BX*Y3+CX Y’3=AY*X3+BY*Y3+CY

Siendo (X1, Y1), (X2, Y2), (X3, Y3) las coordenadas de los puntos obtenidos de la medición realizada, y (X’1, Y’1), (X’2, Y’2), (X’3, Y’3) las coordenadas de los mismos puntos en la cartografía catastral. Se sugiere resolver las ecuaciones por el método Gauss-Jordan.

Se recomienda se compruebe la bondad de los parámetros así obtenidos empleando otro conjunto de puntos presente en ambos sistemas.

Desde el 1 de noviembre de 2015, fecha de entrada en vigor de la Ley 13/2015, la descripción de las fincas en el Registro de la Propiedad puede venir acompañada de la representación gráfica georreferenciada de la parcela, de acuerdo con la información que suministrará el Catastro (información basada en el formato europeo INSPIRE de parcela catastral). Anteriormente, en la mayoría de los casos las fincas se describían únicamente de manera literal. Al añadir la representación gráfica catastral, se podrá identificar sobre plano la situación, forma y superficie de la finca.

El ciudadano podrá solicitar voluntariamente la incorporación en el Registro, de la representación gráfica catastral con ocasión de, por ejemplo, una compraventa, o en cualquier momento, sin necesidad de esperar a la inscripción de un nuevo acto. No obstante, en el caso de operaciones que supongan una reordenación de los terrenos tales como segregaciones, agrupaciones o reparcelaciones así como en la inmatriculación de fincas en el Registro de la Propiedad será necesaria la representación gráfica para realizar la inscripción.

En el caso de no estar de acuerdo con la representación gráfica catastral se prevé un mecanismo para aportar una representación gráfica alternativa, la cual una vez inscrita en el Registro de la Propiedad podrá dar lugar a la oportuna rectificación o actualización de los datos del Catastro.

El requisito legal que establece la obligatoriedad en la georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación cuya inscripción se pretenda es claro y explícito. En este sentido, para inscribir cualquier edificación cuya solicitud de inscripción se presente en el Registro de la Propiedad a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la Ley 13/2015, es requisito, en todo caso que la porción de suelo ocupada esté delimitada mediante sus coordenadas geográficas. Sin embargo, nos podríamos hacer la pregunta de si esta exigencia legal es de obligado cumplimiento también para aquellas edificaciones antiguas, cuya representación gráfica ya esté reflejada en la cartografía catastral. En este sentido, la Resolución de 5 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, nos aclara el asunto.

Introducción

Como ya hemos comentado anteriormente en este blog, el artículo 202 de la Reforma de la Ley Hipotecaria establece de manera clara que un requisito imprescindible para la inscripción en el Registro de la Propiedad de nuevas plantaciones, edificaciones o instalaciones, es que la porción de suelo ocupada por estos elementos habrá de estar delimitada mediante sus coordenadas georreferenciadas, en el sistema oficial de referencia: proyección UTM y sistema de referencia geodésico ETRS89.

Sin embargo, en la citada Resolución se plantea para el caso concreto de una finca, si es necesario realizar los trabajos técnicos de georreferenciación de la porción de suelo ocupada por una edificación existente reflejada en la cartografía catastral, o bien basta con las coordenadas derivadas del fichero GML extraído del Catastro.

Es cierto que para nuevas edificaciones, la escritura notarial y publicidad registral normalmente es anterior a su reflejo en la cartografía catastral, pero también lo es, que suele ocurrir al contrario cuando se trata de «obras viejas», en las que el alta y georreferenciación catastral no sólo son previas a su escritura notarial y publicidad registral, sino que éstas suelen basarse en aquéllas. De este modo, podría entenderse que estas “edificaciones viejas” ya se encuentran georreferenciadas oficialmente en la cartografía catastral (art. 3-3 del Decreto-legislativo 1/2004, de 5 de marzo por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario). Además también se podría argumentar que en el nuevo artículo 199 de la Ley Hipotecaria, se establece que sólo cuando la descripción catastral no se corresponde con la realidad física, deberá aportarse, además de la certificación catastral descriptiva y gráfica, una representación gráfica georreferenciada alternativa.

Resolución de 5 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado

En este sentido, la Resolución de 5 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, establece que para el caso que se expone es preceptivo aportar georreferenciación de la superficie ocupada

El fundamento de esta resolución parte del mencionado artículo 202 de la Ley 13/2015 Hipotecaria, en el que se establece la obligatoriedad en la georreferenciación de las edificaciones. Para comenzar el razonamiento, la resolución se apoya en una serie de precedentes normativos:

Resolución de 8 de febrero de 2016, en la que se informa sobre la normativa anterior a la Ley 13/2015, con la cual «era en principio suficiente que la calificación registral comprobara que la edificación que se declara se encuentre íntegramente ubicada dentro de la finca en cuyo folio real se pide inscribir aquélla, y no se ubique ni extienda, ni siquiera en parte, fuera de esa finca. Y una vez comprobados tales extremos esenciales, y acreditado fuera de toda duda cuál es la finca dentro de la cual se encuentra físicamente la edificación que se declara, la normativa anterior no exigía, con carácter general, precisar la exacta ubicación o posición que ésta ocupé físicamente dentro de aquélla».

Artículo 20.4 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de suelo, el cual, al regular los requisitos para la inscripción registral «de construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes», sí que exigía expresamente en su apartado a) que «el Registrador comprobará (…) que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general». Las exigencias y responsabilidades legales que tales preceptos imponen tanto a la calificación registral, como a la actuación posterior de la administración urbanística competente, justifican la conveniencia en muchos casos de que el interesado acredite y aporte al registrador la concreta ubicación geográfica de la superficie ocupada por la edificación cuya inscripción se solicita.

A la vista de estos antecedentes normativos, el nuevo artículo 202 de la Ley Hipotecaria, resulta más explícito, y establece, de manera clara, general y sin excepciones, que «la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica».

Igualmente, la Resolución de 26 de octubre de 2015 dictada conjuntamente por la Dirección General de los Registros y del Notariado y por la Dirección General del Catastro, establece inequívocamente que «en el caso de inscripción de edificaciones o instalaciones, habrá de remitirse también las coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por las mismas». Es decir, los registradores enviarán las coordenadas georreferenciadas de las edificaciones al Catastro

Como consecuencia de las normas descritas anteriormente, para inscribir cualquier edificación, nueva o antigua, en el Registro de la Propiedad, será requisito, en todo caso que la porción de suelo ocupada habrá de estar delimitada y georreferenciada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica.

Es más, en los casos en los que el registrador pudiera tener dudas de que esa porción de suelo se encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, es posible que requiera la delimitación, georreferenciación y lista de coordenadas de la finca en que se ubique, tal y como estableció la Dirección General de los Registros y del Notariado en su Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015

Como hemos explicado en anteriores entradas del blog, la georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación, se debe realizar en el sistema oficial de referencia que se especifica en la Resolución conjunta de 26 de octubre de 2015, es decir, en la Proyección cartográfica UTM y en sistema de referencia geodésico ETRS89 (RegCan95 para Canarias). A diferencia de lo que ocurre para la representación gráfica alternativa de una finca, este tipo de georreferenciaciones pueden no ser aportadas en formato GML.

Otro aspecto que es interesante conocer es el hecho de que la georreferenciación de una edificación, a pesar de que debe ser comunicada al Catastro por los registradores, no afecta al proceso de «coordinación geográfica» entre la finca registral y el inmueble catastral, ya que esta coordinación únicamente afecta a la delimitación perimetral de la finca, con independencia de los elementos físicos que puedan estar ubicados en el interior de la misma.

CONCLUSIONES

Conclusiones

En el caso concreto que describe la Resolución, en la certificación catastral aportada, la parcela tiene una superficie de 39 metros cuadrados, y dentro de esa porción se encuentra la edificación, que ocupa una superficie de 19 metros cuadrados.

Si la superficie ocupada por la edificación coincidiese con la superficie de la parcela o si de la propia certificación catastral y/o de los servicios que ofrece la Sede Electrónica del Catastro resultase la ubicación exacta de los 19 metros cuadrados de edificación en planta baja dentro de la parcela de 39 metros cuadrados, sí se podría entender cumplido el requisito legal de la georreferenciación de la porción de suelo ocupada por la edificación; pero lo cierto es que, en el caso descrito, resulta imposible determinar la ubicación gráfica concreta de esos 19 metros cuadrados ocupados por la edificación.

Como se puede comprobar, si se accede a la Sede Electrónica de Catastro, resulta que la superficie gráfica de la parcela es de 39 metros cuadrados, lo que coincide con el título, y que su superficie construida total es de 32 metros cuadrados, que se desglosa en 19 en planta baja y 13 en planta alta, lo cual también es coincidente con lo expresado en el título inmatriculador.

Pero al obtener en la propia sede del Catastro la geometría del edificio, lo cual el registrador no sólo puede sino que incluso debe hacer de oficio cuando, como en el este caso, los interesados declaran un edificación coincidente con la que consta dada de alta en Catastro, resultan unas coordenadas en el fichero GML que no se corresponden con una superficie ocupada de 19 metros cuadrados, que es lo que según el título y el propio Catastro ocupa en planta baja la edificación, sino que arrojan una superficie de 39,41 metros cuadrados, que es incluso ligeramente superior a la superficie total de la parcela.

Por tanto, no pudiéndose obtener de la sede de Catastro las coordenadas de la superficie de los 19 metros cuadrados ocupada por la edificación, tales coordenadas, exigidas por el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, habrán de ser aportadas al Registro por el interesado.

Como conclusión, en los casos muy frecuentes en los que la superficie derivada de la geometría de la cartografía catastral no sea coincidente con la del título inmatriculador (problema generado muchas veces por la no coincidencia entre la superficie de la certificación catastral y la derivada de la geometría de la cartografía catastral), será necesario aportar una georreferenciación por la persona interesada en inscribir la edificación.

En qué situaciones se suele pedir

Es posible que tengas la duda de para qué puede servir la tramitación de coordenadas UTM para la referencia catastral. Puedes solicitar este servicio cuando tienes la necesidad de medir una finca o una parcela, ya sea para comprarla o para venderla.

Esta situación se puede presentar cuando, por ejemplo, deseas vender una casa que tiene una parcela o un jardín grande o al revés, si lo que interesa es comprarla. Es necesario que, en el caso de una compraventa de una parcela, ambas partes estén de acuerdo con la representación gráfica que aporta el catastro.

Se puede solicitar la localización de coordenadas UTM cuando existe la necesidad de dar alguna rectificación en el catastro mobiliario. Esto puede suceder si, por ejemplo, aunque la representación gráfica ya está inscrita en el registro de la propiedad, el comprador o posible comprador de la finca no está de acuerdo con la representación que está en el catastro y, por tanto, solicita una rectificación o una evaluación de dichos datos utilizando el sistema de coordenadas UTM.

Para conseguir un plano georeferenciado es necesario realizar un trámite en la Dirección General del Catastro, organismo que depende del Ministerio de Hacienda y las administraciones públicas. 

Tendrás que solicitar localizar coordenadas UTM cuando el plano georeferenciado de un pedazo de tierra o parcela no se corresponda con la realidad o existan dudas sobre su exactitud. Normalmente, es necesario realizar la localización de coordenadas cuando existen discrepancias con la información que está registrada en el catastro inmobiliario, y también en el caso de que se haya modificado la parcela y se deba actualizar la información del catastro.

En dichos casos, es necesario que tramites la localización de coordenadas directamente con la Dirección General del Catastro. Ahora bien, el trabajo de localización de las coordenadas lo realiza un profesional especializado con conocimientos de medición de coordenadas. Por tanto, únicamente la persona competente puede encargarse de dar la información necesaria para una posible rectificación del registro del catastro inmobiliario.

Según la nueva ley hipotecaria, la representación en plano georeferenciado de una finca se puede rectificar en el registro, siempre y cuando esta se corresponda con la realidad física de la finca. Por este motivo, es de gran utilidad que efectúes la comprobación topográfica en todos los casos.

Para conseguir el cambio, el ingeniero técnico aportará un plano topográfico y es este el que se puede modificar con la representación gráfica alternativa posterior que le pidas.

Un certificado negativo puede significar muchas cosas. No deberíamos tener un certificado negativo salvo que estemos modificando una finca sin referencia catastral, por ejemplo una calle.

Cuando "invadimos" una calle o dejamos un espacio entre nuestra construcción y la línea catastral de calle, el certificado sale negativo. Catastro no admite ni solapamientos "ni espacios sin tributar" en la cartografía, pero tampoco permite modificar un espacio sin referencia catastral. Así que en estos casos el certificado será siempre negativo. No es un problema, pues el Registro notificará al Ayuntamiento para que valide el fichero GML con la alineación señalada. Si la alineación es correcta el Ayuntamiento puede modificar la calle en Catastro y validarnos el fichero GML. Si el Ayuntamiento no admite nuestra modificación será cuando tendremos que ver si se ha respetado la alineación de  la calle en el vallado.

Salvo este caso o similar, no existen más motivos para que un certificado sea negativo. Un certificado negativo puede significar que hemos invadido a un colindante y no lo hemos corregido, que dejamos huecos sin tributar, que el fichero está mal hecho, mal georrefenciado o faltan datos.

Desde mi punto de vista, y al contrario de la opción generalizada hasta el momento, el certificado de validación gráfica o descripción gráfica alternativa debe ser casi siempre un documento positivo.  Primero porque un documento negativo no puede inscribirse, así que finalmente tendrá que ser positivo y segundo porque los motivos para que un certificado sea negativo pueden ser varios mientras que para que un certificado sea positivo solo hay una causa, como dice catastro: "La descripción gráfica alternativa respeta las condiciones técnicas para su inclusión en el catastro". Nosotros somos técnicos, no juristas, y nuestro trabajo es que el fichero GML cumpla con las condiciones técnicas exigidas por la D.G. de Catastro. Esto no significa que el GML represente el límite real de la finca, ni que el titular posea el derecho sobre ella, ni ninguna otra cosa que no sea que técnicamente el fichero GML es válido para su integración en catastro. Ahora bien, si para que pueda ser válido, con la configuración señalada por quien dice ser el propietario de la finca,  ha sido necesario modificar un camino o una calle, entonces notifíquese al ayuntamiento para que pueda dar el visto bueno, si se ha modificado una zona de influencia de un río, comuníquese a la Confederación correspondiente para que pueda alegar, si se modifica a un vecino colindante entonces notifíquele para que pueda alegar. Si todos ellos están conformes, entonces ese certificado positivo será inscribible. Si alguno de ellos no está conforme y puede justificar otra configuración geométrica entonces el certificado, aunque sea positivo, no será inscribible. El certificado positivo sólo indica que si no hay oposición de los colindantes afectados la D.G. de Catastro puede modificar su cartografía para incluir esta descripción.

Más allá de los servicios telemáticos de intercambio de información entre el Catastro y el Registro de la Propiedad, los notarios, los técnicos competentes y los ciudadanos disponen de los servicios informáticos en la Sede Electrónica del Catastro precisos para la obtención de la información catastral o para la elaboración de la representación grafica georreferenciada sobre la información catastral.

Consulta a los datos catastrales de un inmueble (acceso libre, excepto para los datos de titularidad y valor, que requieren autenticación como titular catastral).

Obtención de la certificación catastral descriptiva y gráfica, con coordenadas georreferenciadas de los vértices de la parcela (requiere autenticación como titular catastral).

Obtención de la información georreferenciada de los límites de la parcela catastral (acceso libre).

Obtención de la información georreferenciada de todas las edificaciones y otros elementos interiores de la parcela (acceso libre).

Comprobación de la vigencia gráfica de las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas (acceso con el CSV de la certificación).

Validación técnica de la representación gráfica georreferenciada alternativa (requiere autenticación).

Inicialmente el proceso para poder segregar una finca es bastante claro, aunque hay excepción y casos singulares, a veces más que casos comunes.

El procedimiento sería: Primero si está de acuerdo con catastro, es decir la geometría de la finca es correcta en el catastro, nos encarga que realicemos una división de la parcela de forma que las fincas resultantes cumplan una serie de requisitos como pueden ser metros mínimos, partes iguales, metros de fachada, los patios como medianera,... Con esas condiciones nosotros dibujamos tantas fincas como usted necesite a partir de la finca matriz. Las fincas resultantes deben cumplir lo que la normativa urbanística municipal señale, por eso con el plano proporcionado se pide licencia de segregación en el ayuntamiento o consejería de agricultura si es rústica, puede que el ayuntamiento le solicite el trabajo visado por Colegio Oficial de Ingenieros o no. Una vez concedida la licencia para segregar la finca, generamos los fichero GML de las parcelas resultantes. Con esta documentación acude a un notario donde el titular expresa su voluntad de segregar la finca conforme al trabajo técnico que se presenta. El notario comprueba los GML y demás documentación, incluida la licencia de segregación, si está correcto lo envía al registro de la propiedad, si no está afectada por cargas (hipoteca o similar) el registrador autoriza la división de la finca, en caso contrario el acreedor, banco o similar debe autorizar. Con la autorización del registro se envía notificación a catastro quien divide la finca según el GML.

Este es el proceso lógico, pero hemos observado casos en los que se ha segregado sin licencia municipal pues estrictamente no es necesario para segregar una finca solo en catastro. Este procedimiento, expuesto a que catastro no quiera realizarlo por carecer de lógica, dividir una parcela en dos sin cambio de titularidad, o por cualquier otro motivo no es el deseable pues puede resultar en parcelas por debajo de la unidad minima urbanística que más tarde no puedan obtener las correspondientes licencias de construcción.

En caso de fincas rústicas, hay excepciones en caso de fincas destinadas exclusivamente a nave, o conversión de secano a regadío, ..

Un fichero GML es un fichero cuyo contenido está expresado en el estándar GML. GML es un acrónimo inglés de Geography Markup Language (Lenguaje de Marcado Geográfico). Es un sublenguaje de XML descrito como una gramática en XML Schema para el modelaje, transporte y almacenamiento de información geográfica. Su importancia radica en que a nivel informático se constituye como una lengua franca para el manejo y trasvase de información entre los diferentes software que hacen uso de este tipo de datos, tales como los Sistemas de Información Geográfica.

La información acerca de la georreferenciación de una parcela se representa en un formato GML específico. Se representa empleando el formato GML de parcela catastral INSPIRE.

La representación gráfica alternativa (RGA) es una representación gráfica que difiere de la representación gráfica contenida en la certificación catastral descriptiva y gráfica de un inmueble al entender el titular que no se corresponde con la realidad física. Es un plano georreferenciado, que delimita de manera precisa la parcela en que se ubica, mediante la expresión de las coordenadas geográficas correspondientes a cada uno de sus vértices, referidas al sistema geodésico oficial y que debe elaborarse en formato informático.

La conformidad frente al esquema, que no frente a su contenido puede obtenerse mediante diversos herramientas de edición XML. 

La reforma de la Ley Hipotecaria, aprobada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, ha establecido una nueva forma de describir las fincas en el Registro de la Propiedad, que consiste en georreferenciar su representación gráfica. Dicho sistema es técnicamente más avanzado, dado que posibilita su tratamiento informático, y geográficamente más preciso, dado que permite ubicar en el territorio, de manera inequívoca, la porción del suelo que constituye una finca. Se supera así el anterior sistema de descripción literaria de las fincas en el Registro de la Propiedad.

La certificación catastral descriptiva y gráfica (CCDG) también contiene la representación georreferenciada de los inmuebles, por lo que si esa descripción coincide con la realidad no es necesario elaborar una RGA. Sólo hay que elaborar y aportar una RGA cuando se manifieste por el interesado que la representación gráfica que se contiene en la certificación catastral descriptiva y gráfica de un inmueble no se corresponde con la realidad física.

La falta de correspondencia de la descripción catastral de una finca con la realidad, puede deberse a dos motivos principales: por la existencia de discrepancias con la realidad en la descripción catastral, al existir errores en la misma; o por no haberse incorporado en el Catastro, una alteración en el inmueble por hechos, actos o negocios que hayan producido la modificación de la finca, tales como una segregación, una división o la realización de una nueva construcción.

De esta manera la RGA sirve a una triple finalidad:

Conocer la descripción exacta de las fincas registrales en lo relativo a su ubicación, delimitación y superficie.

Completar la descripción registral de la finca con su representación gráfica en los casos en los que el titular manifieste que la descripción catastral no se corresponde con la realidad física. Nótese que la incorporación de la representación gráfica ha pasado a ser obligatoria en todas las operaciones de reordenación de los terrenos.

Actualizar o subsanar la cartografía catastral y el resto de los datos catastrales que estén desactualizados o sean incorrectos.

El informe de validación gráfica es el resultado del servicio de validación de bases gráficas georreferenciadas alternativas, que permite saber si una representación gráfica alternativa ya elaborada, distinta de la catastral, cumple los requisitos técnicos anteriormente mencionados, y en particular la compatibilidad con la representación de las parcelas que figuran en la cartografía catastral.

El informe de validación gráfica, en ningún caso valida que las operaciones jurídicas que dan lugar a la nueva configuración de las parcelas se ajusten a la legalidad vigente o dispongan de las autorizaciones necesarias de la administración o autoridad pública correspondiente.

El servicio de validación gráfica puede ser instado por técnico competente, fedatario público o ciudadano. El servicio requiere la autenticación del usuario bien con certificado electrónico o con Cl@ve-Pin.

El informe comprueba los siguientes extremos: que el fichero que contiene la RGA cumple las condiciones del formato y estructura de la información señaladas, y que la información que contiene cumple los requisitos técnicos para su incorporación en el Catastro (art. 14 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario), y para su inscripción en el Registro de la Propiedad, (párrafo cuarto del artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria).

En particular se verificará lo expresado en el apartado séptimo de la Resolución de 26 de octubre de 2015, conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro (BOE del 30 de octubre). Por tanto, comprueba que la representación gráfica esté representada sobre la cartografía catastral y respete la delimitación de la finca matriz o del perímetro del conjunto de las fincas aportadas que resulte de la misma, precisando las partes afectadas o no afectadas, de modo que el conjunto de todas las parcelas catastrales resultantes respete la delimitación que conste en la cartografía catastral.

El informe de validación gráfica, en ningún caso valida que las operaciones jurídicas que dan lugar a la nueva configuración de las parcelas se ajusten a la legalidad vigente o dispongan de las autorizaciones necesarias de la administración o autoridad pública correspondiente.

El informe de validación es el medio idóneo para incluir la representación gráfica alternativa en una escritura. El informe de validación gráfica es un documento electrónico firmado por la Dirección general del Catastro mediante Código Seguro de Verificación. El informe de validación evita el intercambio físico de archivos informáticos, permite visualizar la nueva representación y habilita la captura automatizada de su contenido impidiendo posibles errores de transcripción.

Si el informe de validación fuera positivo contendrá la representación gráfica catastral que resultaría de la alteración catastral de las parcelas, un listado de coordenadas de sus vértices, y la superficie obtenida. Asimismo se incluirán en el mismo los datos del informe suscrito por técnico competente, cuando hubiera intervenido.

Si los notarios o registradores incluyen en la escritura o inscriben la representación gráfica alternativa validada previamente por el Catastro, podrán incorporar el código seguro de verificación del informe positivo de validación para el envío de los datos gráficos al Catastro, que servirán para que éste realice la actualización o rectificación que corresponda.

Cuando el resultado de la validación fuera negativo, el informe, además de los errores o defectos advertidos, expresará, en su caso, las parcelas catastrales afectadas no incluidas en la representación gráfica remitida.

Un informe negativo no paraliza el tráfico jurídico. Un informe de validación negativo sirve para informar del resultado de la superposición de la representación gráfica georreferenciada de una finca, y comprobar las parcelas afectadas total o parcialmente en la cartografía catastral, y así poder tramitar el procedimiento oportuno de rectificación o actualización correspondiente, por imprecisiones o por ausencia de alteraciones no declaradas en el Catastro. En dichos procedimientos, catastrales, notariales o registrales, se deberá dar audiencia a los titulares catastrales afectados por la reordenación del territorio, precisándose en dicho procedimiento el correspondiente informe positivo de la nueva representación gráfica que deberá verificar que el conjunto de todas las parcelas catastrales resultantes respeta la delimitación que conste en la cartografía catastral.